국내 부동산시장의 침체로 인해 2008년 하반기에 정부의 부동산 규제완화와 감세정책이 잇따라 발표됐다. 정부의 이런 정책 발표에도 꽁꽁 얼어붙은 부동산시장이 좀처럼 움직이지 않고 있다. 그러나 해가 바뀌면, 이러한 부동산시장의 분위기도 달라지지 않을까 하는 추측도 나오고 있다. 이에 2009년 바뀌는 부동산 세법을 꼼꼼히 챙겨서 손해 보는 일이 없도록 하자.
양도소득세율 변화 어떤 것이 있을까?
2009년부터 양도소득세는 과세표준 구간과 세율이 모두 종합소득세와 동일하게 변경된다. 과세표준 구간은 현재보다 넓어지고 세율은 2010년까지 총 3%가 인하될 예정이다. 법적으로 ‘양도’되었다고 보는 시기는 매매대금의 잔금 청산 날짜를 기준으로 하기 때문에, 집을 팔고 계약을 2008년에 하더라도 잔금 청산 날짜를 2009년 이후에 하게 되면
보다 낮아진 세율로 양도소득세를 납부하게 된다. 때문에 2008년에 집을 팔았더라도 잔금 치르는 시점은 2009년으로 미루는 것이 좋다.
지난 10월 7일, 고가의 주택 기준이 6억원에서 9억원으로 상향 조정됐다. 이에 따라 1가구 1주택 비과세 요건을 갖춘 경우 9억원 이하의 주택은 양도소득세 부담이 없게 된다. 하지만 9억원 이상의 주택 보유자라도 실망할 필요는 없다. 10년 이상 보유할 경우 장기보유특별공제를 80%(연 8%)까지 적용받을 수 있을 것으로 보인다.
또 서울, 과천, 5대 신도시 주택에 대해서는 현행대로 3년 보유 2년 거주할 때 1가구 1주택 비과세 요건이 유지된다. 특히 용인이나 수원, 하남, 인천 등 5대 신도시를 제외한 수도권 지역의 경우에는 아예 거주 요건이 없었다가 새로 생겼기 때문에 내집 마련을 하려면 반드시 입주한다는 전제가 필요하다. 이에 거주요건 때문에 교육, 학군, 교통 등 실거주 조건이 좋은 지역이 높은 인기를 얻을 것으로 보인다.
1가구 1주택자가 새로운 주택을 구입해서 1가구 2주택이 되더라도, 2년 이내에 기존 주택을 양도하면 비과세를 적용받을 수 있다.
이 밖에도 1주택자가 취학이나 근무상의 형편, 질병 등의 이유로 지방에 1주택을 추가로 구입하는 경우에는 기존 주택을 양도할 때 1가구 1주택 비과세 요건을 적용받을 수 있다. 또 추가 구입한 주택을 먼저 양도하는 경우에는 일반세율과 장기보유 특별공제를 적용받을 수 있다.
지난 12월 5일 국회재정위에서는 다주택자의 세 부담을 완화하고 부동산 경기 활성화를 위해 2009~2010년 중 구입한 주택이나 양도하는 주택에 대해 완화된 세율을 적용하는 데 합의했다. 이에 따르면 2008년 1가구 다주택자라 하더라도, 2009~2010년 중 주택을 양도하게 되면, 1가구 3주택에 대해서는 45% 세율을, 1가구 2주택에 대해서는 일반세율을 적용받을 수 있다.
또 2009~2010년 중 구입한 주택은 2년 이상 보유한 이후로 언제 양도하더라도 1가구 3주택에 대해서는 45% 세율을, 1가구 2주택에 대해서는 일반세율을 적용받을 수 있다.
다만, 장기보유특별공제는 현행과 같이 적용받지 못하며, 2008년 현재 다주택자가 2011년 이후에 양도하거나 2011년 이후에 주택을 구입해 다주택자가 되는 경우에는 현행과 같이 1가구 2주택 50%, 1가구 3주택 60%의 중과세율을 적용할 예정이므로 다주택을 보유한 경우 절세를 위한 대책 마련이 필요하다.
2010년 12월 31일까지 구입하는 지방 미분양 주택에 대해서는 일반세율(9~36%)이 적용되고, 1주택자와 똑같이 10년 이상 보유할 경우 최고 80%까지 장기보유 특별공제를 적용받을 수 있다.
이외에 지방에 있는 기준시가 3억원 이하인 주택은 1가구 2주택에 대한 중과세 여부를 판정할 때 보유 주택 수에서 제외된다. 이에 먼저 양도하는 주택에 대해 일반과세를 적용받을 수 있다. 또 미분양 주택의 수와 매도 시기가 전혀 제한이 없기 때문에 아무리 여러 채의 주택을 샀다가 팔아도 중과 대상에 해당되지 않는다.
현재 8년 이상 재촌·자경(농촌에 거주하면서 직접 농사짓는 것)한 농지의 경우 양도소득세에서 1억원을 감면해주던 것에서 2억원을 감면하는 것으로 한도를 높였다. 또 5년간 총 감면한도도 기존 1억원에서 3억원으로 상향할 예정이다.
그리고 피상속인이 8년 이상 재촌·자경한 농지 등을 상속이나 증여받는 경우에는 그 사람이 직접 재촌·자경하지 않더라도, ‘비사업용 토지’로 보고 중과세하지 않으며, 일반세율과 장기보유 특별공제를 적용할 예정이다.
