비싼 땅과 집값은 우리 국민의 ‘삶의 질’을 떨어뜨리는 주범이다. 좁은 땅덩어리에다 인구밀도가 높아 투자자들은 유난히 부동산에 대한 집착이 남다르다. 통계청에 따르면 한국 가구당 평균 총자산은 2억8112만 원인데 이 중 부동산이 차지하는 비중이 77%에 달한다. 미국(36%)에 비해 2배가 넘는다. 한국인이 부동산에 쏟아 붓는 비용만큼이나 스트레스도 엄청나다.
부동산 경기가 하락하고 있는 요즘에도 우리나라 국민들은 노후 준비를 위해 부동산 투자에 관심이 많다. 경기 침체에도 불구하고 알뜰하게 돈을 모아 소액 투자용 부동산을 사뒀다가 부동산 임대 수익에 노후를 의존하려고 한다. 실제로 실물 자산을 많이 보유하며 일정 임대 소득을 얻어 노후를 보내는 부자들이 적지 않다.
개인 사업자나 봉급생활자가 금융자산 이외에 부동산을 통해 풍요로운 노후를 준비
하는 최선의 방법은 무엇일까. 먼저 미래의 경기흐름을 예상해 보면 저성장과 저출산, 노령 인구 증가, 저금리와 저소득, 고실업도 세계적인 동조화 현상을 보일 것이고 거시적으로 우리 경제도 이를 비켜갈 수는 없을 것이다. 이에 따라 소득수준이 개선되지 않고 실질 구매력이 감소되는 상태에서 고급, 대형 부동산으로 높은 소득을 기대하기는 어려울 전망이다.
개인 사업자나 봉급생활자가 금융자산 이외에 부동산을 통해 풍요로운 노후를 준비하는 최선의 방법은 무엇일까. 먼저 미래의 경기 흐름을 예상해 보면 저성장과 저출산, 노령 인구 증가, 저금리와 저소득, 고실업도 세계적인 동조화 현상을 보일 것이고 거시적으로 우리 경제도 이를 비켜갈 수는 없을 것이다. 이에 따라 소득수준이 개선되지 않고 실질 구매력이 감소되는 상태에서 고급, 대형 부동산으로 높은 소득을 기대하기는 어려울 전망이다.
또 핵가족 가속화와 1인 가구 급증 현상으로 소형 부동산에 대한 수요 증가는 필연적으로 늘어나게 될 것으로 보인다. 따라서 부동산을 통해 노후를 준비한다면 소형 부동산 투자를 주 무기로 하되, 가지고 있는 부동산은 줄여서 알짜 소형만 보유하는 다운사이징(Down Sizing) 전략으로 미래를 준비하는 것을 투자 원칙으로 삼아야 할 것 같다.
노후 대비 소형 주택 투자처로 유망한 종목으로는 소형 아파트나 다세대, 다가구주택, 상가주택, 주거용 오피스텔 등을 꼽을 수 있다. 소형 부동산을 통한 고정적인 임대 소득과 함께 부동산 경기 침체기에 퇴로(Exit)를 확보해 줄 불황기 유망 부동산이다. 또 경기 후퇴 시 소득 감소와 주거비 부담으로 수요가 꾸준하다는 특징이 있다.
미리 노후를 준비하며 투자에 나설 때는 무리하게 빚을 내 크고 단가가 비싼 부동산은 투자를 자제하고 철저히 임대 수익에 초점을 맞춰야 한다. 환금성이 좋으면서 최고 입지일수록 유리하다. 도심과 역세권 일대 소형 물건에 투자해 운용하는 것이 가장 안전하다.
주로 소형 아파트나 원룸 다가구주택, 오피스텔, 상가를 중심으로 임대용 상품을 골라 운용하고 자금 여력이 있다면 다가구, 상가주택, 외국인 임대주택을 매입해 운용하면 입지에 따라 임대 수입이 은행 금리보다 훨씬 높다. 전철 역세권 등 요지에 위치하거나 수요가 많은 소형 부동산이라면 은행 금리의 1.5배 이상의 높은 소득이 보장되고 싸게 매입했다가 되팔 경우 시세 차익을 올릴 가능성이 높은 상품들이다.
소형 아파트, 오피스텔이나 도심 원룸 주택도 임대 수익이 높은 상품으로, 집 수선 등 세입자 관리가 손쉬운데다 월세 비중이 높아 위험 부담이 낮다. 그러나 규모가 큰 임대용 부동산은 입주자들이 자금 부담을 느껴 구입 가격만 비싸고 세가 나가지 않는 경우가 많은 것이 일반적인 단점이다.
여유 자금이 적은 소액 투자자라면 다양한 급매물 정보를 얻는 루트를 미리 알아두었다가 떨이로 매입하거나 값싸게 부동산을 장만하는 지식을 쌓아둬야 한다. 학습형 투자처라고 일컫는 경매와 공매, 대물변제 매물은 미리 투자 지식을 쌓아야 투자할 수 있다. 투자 실행에 나서기 전부터 미리 투자 종목에 대해 공부하고 위험 관리 대처 방안을 알아둬야 한다. 그런 다음 인구 유입이 많고 전월세 비율이 높은 서울 도심·부도심, 수도권, 광역시 일대를 노리면 적은 돈으로 투자가 가능하다.
미리 퇴직을 염두에 두고 여유 자금으로 전원주택 매입을 물색한다면 자녀나 친구들이 방문하기 쉽고 교통 여건이 양호한 도시 근교의 농가를 활용하면 알짜 전원형 주택으로 안성맞춤이다. 텃밭이 딸린 경우라도 1억 원 안팎에서 투자할 수 있다. 농가주택과 같은 전원 주거시설에 투자할 때는 환금성이 좋은 도시 근처에 위치한 부동산을 고르는 게 현명하다.
노후를 준비한다고 무리하게 고가의 전원주택이나 펜션에 투자하면 이내 후회하기 쉽다. 주택을 장만한 후 살면서 느끼는 불편함(자녀와 병원과의 원거리, 주민간의 이질감, 외로움)을 겪고 나서야 후회하는 경우가 더러 있다. 결국 전원주택을 헐값에 팔고 다시 도시로 유턴하는 경우도 많다. 막연한 동경만으로 전원주택을 매입하기보다 소형 주택을 세내어 거주하며 전원생활의 장단점을 파악하는 준비 기간을 가져보고 나서 전원주택 매입을 결정하는 것이 낫다. 지역 거주민과의 친밀함이 생기면서 자연스레 지역 전원주택과 토지에 대한 숨겨진 정보를 얻을 수 있고 헐값에 나온 급매물을 쉽게 만날 수 있다. 수도권에는 약 2만 호에 달하는 빈 농가들이 있고 전국적으로는 20만 호에 이른다. 각 지자체 ‘농어촌 빈집 정보센터’나 자치구 홈페이지에서 매물 정보를 얻을 수 있다.
노후를 대비해 장기적으로 투자를 고려한다면 ‘꼬리’보다 ‘머리’에 주목해야 한다. 즉, 우량 지역과 우량 자산으로 압축하는 것이 ‘덜 빠지는 부동산 고르기’ 전략이다. 향후 인구 증가율이 둔화되고 주택 보급률이 선진국 수준에 도달하면 도심과 역세권 부동산 등 우량주가 더욱 빛날 것이다. 그러나 인구와 수요가 줄어드는 지방과 외곽의 비인기 지역 부동산은 가격 하락 폭이 더욱 커질 가능성이 높다.
만약 큰돈 없이 도심에 단독주택만 보유하고 있다면 재투자에 관심을 갖기보다는 기존 주택의 활용 가치를 높이는 것도 좋은 방법이다. 낡은 단독주택이라도 부분 리노베이션이나 개조·재가공을 시도하면 재테크의 기능을 갖춘 효자 종목이다. 허름한 기존 주택을 원룸 또는 다가구주택으로 바꾸면 실속이 있다. 다가구주택은 다세대주택(가구별 구분 등기가 가능한 소형 빌라)으로 용도를 바꿀 수도 있다.
중·장년 투자자들이 부동산에 돈을 묻을 때는 신중하게 판단해야 한다. 장기 투자용 부동산을 고를 때는 ‘대박’보다 안정된 수익을 우선적으로 고려해야 한다. 그러기 위해서는 바로 고정수입이 발생하지 않고 유동성이 떨어지는 지방 논, 밭, 산지 같은 땅 투자는 금물이다. 또 특별한 지역 호재가 없는 외곽의 중대형 아파트, 경기의 변동에 민감한 테마상가, 특별한 운영 경험이 있어야 하는 특수 업종 부동산(숙박, 공장 등 테마 부동산)은 투자 금기 종목이다. 많이 벌기보다 투자 손실을 줄여 노후까지 안정적으로 운용해야 하는 것이 노후 준비 부동산 재테크다.
부동산을 통해 노후를 준비할 때는 자신의 투자 성향과 자금 여력을 먼저 진단한 다음 종목과 지역을 선정해야 한다. 장기 투자에 나설 때는 지역 테마와 호재 정보를 먼저 취득한 다음 테마가 있는 중소형 아파트나 재건축, 수도권 도시 경계선의 그린벨트 해제 예상 지역 내 토지, 계획관리지역 내 농지를 노리는 게 좋다. 중·단기 투자 자금이라면 도심 내 소형 아파트나 원룸주택, 다가구주택, 오피스텔을 노리는 것이 안전하고 실속 있다.
장차 소득원이 사라지는 노후 및 은퇴 시기 이후에 중점을 둬야 할 것은 자산(Asset)보다 수입(Income)을 확보한다는 부동산 투자 마인드다. 자산을 늘리기 위해 욕심을 내 부동산 투자에 나서기보다는 투자 원칙을 세워 놓고 미리 알짜 부동산에 대한 종목 공부에 매진해야 한다. 요즘같은 가격 하락기를 적극 활용해 보는 것도 좋은 방법이다.
