청약저축 없는 무주택자, 주택 보유자엔 ‘그림의 떡’

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보금자리 주택 주인 따로 있다

정부는 올해부터 2012년까지 수도권에서 60만 가구를 집 없는 서민에게 공급겠다고 27일 발표했다. 개발제한구역(그린벨트)에서 32만 가구, 도심 재개발에서 8만 가구, 신도시에서 20만 가구다. 보금자리 주택의 가장 큰 매력은 분양가다. 그린벨트에서는 주변 시세의 50~70% 수준이다. ‘반값 아파트’라고 할 만하다. 강남·서초의 경우 3.3㎡당 1150만원 수준이어서 주변 시세의 절반, 주변 분양가의 3분의 1쯤 된다. 또 하나의 매력은 엄청난 공급량이다. 신도시보다 입지가 좋은 그린벨트에서만 매년 8만 가구씩 공급된다. 분당신도시(9만7600가구)만 한 규모의 도시를 경기도 신도시보다 서울에서 더 가까운 곳에 개발한다는 것이다. 비닐하우스·축사가 들어서 있는 서울 외곽의 근교농업 지역은 그린벨트 해제 1순위로 꼽힌다. 규모가 큰 보금자리 지구가 여럿 지정될 전망이다. 국토해양부는 당장 하반기에만 5~6곳을 지정할 계획이다.
　
분양 자격 새로 갖추기 힘들어
시세 차익이 확실히 보장되는 보금자리 주택을 분양받을 방법은 없을까. 결론적으로 지금 움직여서 분양받을 자격을 갖추는 것은 거의 불가능하다. 주택을 한 채 이상 갖고 있거나 집이 없어도 청약저축이 없는 사람에게 보금자리 주택은 ‘그림의 떡’일 뿐이다. 또 같은 청약통장이라도 청약 예·부금 통장은 ‘빛 좋은 개살구’다. 정부가 청약저축 가입자 위주의 주택정책을 펴면서 민간업체의 중소형 아파트에 청약할 수 있는 청약 예·부금 가입자의 선택폭은 매우 좁아졌다. 인기 지역은 모두 보금자리주택으로 공급돼 아예 청약 의욕을 상실한 청약 예·부금 가입자가 적지 않다. 정부는 강남권 신도시로 중산층의 뜨거운 관심을 받아온 송파 위례신도시마저도 공영개발하면서 전체 공급물량(약 4만3000가구)의 절반이 넘는 2만2000가구를 청약저축 가입자만 청약할 수 있는 보금자리주택으로 짓기로 했다.

위례신도시의 경우 전체 공급물량의 40%(1만7200가구)가 중대형으로 공급될 예정이어서 보금자리주택을 뺀 3800가구만 중소형 민영주택으로 공급된다는 계산이다. 이는 전체 공급물량의 9%에도 못 미친다. 이 때문에 기존 중소형 청약 예·부금 가입자의 해약과 이탈이 앞으로 더욱 가속화될 것으로 예상된다. 그나마 다행스러운 것은 청약예금 가입자는 내년 하반기 보금자리주택지구에 들어서는 민간 중대형 아파트를 노려볼 수 있다는 점이다.

하지만 실분양가는 판교신도시의 민영아파트 분양 때처럼 적용해 시세의 80% 이상일 공산이 크다. 정부가 무주택자가 아닌 사람들이 노리는 중대형 아파트에 시세차익을 보장할 명분이 없기 때문이다. 종합하면 집이 있지만 좁아서 넓혀 보려는 사람, 청약저축통장이 아예 없는 사람, 자격을 갖추겠다며 이제 무주택자가 돼보겠다는 사람은 이번 정부의 서민대책과 아무런 상관이 없다.

무주택자라면 이미 청약저축에 가입해 자격을 차곡차곡 쌓아온 사람이 더욱 유리하다. 이들은 절호의 기회를 맞았다. 당장 다음 달 서울 강남(세곡)·서초(우면), 경기 하남 미사·고양 원흥 등 4개 시범지구에서 사전 예약제 방식으로 당첨을 노려볼 수 있다. 동시 분양될 물량은 전용면적 85㎡ 이하 분양주택 1만4000여 가구. 전체 분양주택 1만8000여 가구의 80%가 이번에 분양된다. 사업시행자인 주택공사는 다음 달 개발계획을 확정해 분양 대상 단지와 추정 분양가를 담은 모집공고를 낼 예정이다.

모집공고에는 주택형(전용면적)을 기준으로 한 지구별 분양 물량과 추정 분양가만 발표된다. 청약접수는 10월 초로 예상된다. 내년 이후에도 매년 두 차례 실시되는 사전 예약에 참여해 당첨을 노릴 수 있다. 당첨자 선정 기준은 청약저축액 순에 따른다. 청약저축은 청약가점제와 상관 없다. 청약저축액이 많을수록 유리하다. 1~3지망으로 신청하기 때문에 1지망 탈락자는 2지망에서 경쟁하고 여기에서도 떨어지면 3지망에서 다시 당첨 기회를 갖는다. 강남권 보금자리주택의 경우 청약저축액이 2000만원 이상이어야 당첨이 가능할 것으로 예상된다.

로또 잡은 장기 청약저축 가입자
기존 청약저축의 경우 7년 이상 가입한 사람이면 대개 입주가 가능했다. 새로 청약저축에 가입하는 사람에게는 너무 긴 세월이다. 정부는 2~6년간 가입한 사람 중 일부에게 혜택을 주는 ‘근로자 생애 최초 주택청약제’를 도입했다. 전용 85㎡ 이하 보금자리주택(공공주택) 분양물량의 20%는 이들의 몫이다. 주택 구입 사실이 없는 자로서 무주택자 중 5년 이상 소득세를 납부하고 청약저축에 2년 이상 가입한 근로자나 자영업자·도시근로자 평균 소득 대비 80% 이하(지난해 기준 약 312만원)인 기혼자는 추첨을 통해 보금자리 주택을 공급받을 수 있다. 장기 청약통장 가입자와 형평성 차원에서 600만원(월 10만원, 60회 불입한 금액)을 청약금으로 납부해야 한다. 물론 기존 납입금을 포함한다.